租屋流程

房屋買賣是人生中大事，但若您因資金不充裕，或其他緣由，必需先租房子而居；或者您手邊的房子並不急於出售，想先出租予他人使用。不論如何，這看似簡單的租賃動作，箇中諸多細節卻是千變萬化，建議您挑選一家合法的不動產仲介經紀業者為您服務，而專業踏實的21世紀不動產，隨時都已做好為您服務的準備。

如何判斷合法不動產經紀業？

21世紀不動產加盟店均會懸掛以下文件，供消費者識別。確保為合法不動產經紀業：

1. 公司登記及商業登記證明
2. 不動產經紀人證書
3. 公會會員證書
4. 服務報酬收費標準及方式
5. 營業保證金繳存證明

不動產租賃重要問題

• 房屋租賃契約應否到法院公證？
  房屋租賃契約如能到法院公證，並載明「租賃期限屆滿，承租人應交還房屋，否則應逕受強制執行」等字樣，則日後承租人拒不遷讓時，出租人不必經訴訟程序， 即可請求法院強制承租人遷讓房屋。但若未經過法院公證，於承租人拒不搬離或拒付租金時，出租人就須向法院提起訴訟，經勝訴後才能請求強制執行。
• 不動產租賃契約之方式為何？
  1. 租賃契約期限若逾一年者，應訂定書面，否則視為不定期限之租賃。
  2. 租賃期限在一年以下者，法律上並無作成書面的強制規定。但21世紀不動產建議您簽訂「不動產租賃契約書」，對於租賃期限、金額、支付方式，以及其他租賃條件的認定，較不易發生糾紛。
• 如何防止「定期租賃契約」變成「不定期租賃契約」？
  1. 在租賃契約的「租賃期限」條款中約定：「租賃期滿，絕不再繼續出租」之意。
  2. 在租賃期限屆滿前，預為表明不再繼續出租之通知。
  3. 定期契約終止，應依習慣先行於一星期、半個月或一個月前通知。
  4. 租賃期限屆滿後，不要收取到期後之租金。
• 房屋租賃契約應否到法院公證？
• 若發生「不定期限」的房屋租賃時，出租人可否收回房屋？

  依土地法第100條規定：出租人非因下列情形之一者，不得收回房屋：

  1. 出租人收回自住或重新建築時。
  2. 承租人違反民法443條第一項（註）之規定轉租於他人時。
  3. 承租人積欠租金，除以擔保金抵償外，時間達二個月以上時。
  4. 承租人以房屋供違反法令之使用時。
  5. 承租人違反租賃契約時。
  6. 承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。

  註 :民法第443條第一項：承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部份轉租於他人。（部份分租為原則許可，全部轉租為原則禁止）

• 何謂「買賣不破租賃」原則及其例外？
  1. 出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
  2. 前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。
• 出租人之修繕義務為何？
  1. 租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，均由出租人負擔。
  2. 出租人保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。
  3. s修繕義務不履行之效力：在租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔，承租人得訂定相當期限催告出租人修繕。若出租人於期限內不修繕者，承租人得終止契約或自行修繕，並請求出租人償還其費用，或於租金中扣除之。
• 如何訂定違約金？
  租賃契約的當事人可以約定，當承租人違反租賃契約所訂條款之一時，應支付出租人「懲罰性違約金」，一旦承租人有違約之情事發生，出租人除違約金外，並得向承租人請求其他損害賠償。
• 押金應如何交付及返還？
  1. 習慣上承租人除分期支付租金外，多有另支付出租人一定金額，以擔保租金的支付，損害賠償及其他費用的負擔，稱為押金。而該押金，應於租賃關係消滅時，返還承租人。
  2. 於租賃關係存續中，出租人以押金抵充租金後，承租人並不負補充之義務，對於將來的租金，或其他損害及費用即欠缺擔保，因此除非出租人自願抵充租金，承租人並無主張權利。
  3. 承租人應先履行租賃上的債務，始得請求返還押金，而非租賃契約終止後，因出租人未返還押金，而拒絕履行交還租賃物之義務。
  4. 押金總額，不得超過二個月房屋租金總額。若押租金超過上項限度者，得以超過部分抵付租金，直至餘押金僅相當於二個月的總額為止。

屋況整理

• 押金應如何交付及返還？
  出租前將房屋適當整理，除了較容易博得承租者好感，對於提昇出租速度及出租價格，皆能產生較理想的結果。
• 租金訂定？
  一般而言，可參考當地租金行情，亦可就近洽詢21世紀不動產加盟店，了解區域行情，如果附有家具及家電設備，則租金價格可適度予以調高。
• 契約簽訂
  有關租賃期限、租金交付方式及日期、承租人可否另行轉租、房屋損毀修繕責任劃分、承租人可否改裝或增加設備、契約公證等皆需加以注意，您可參考前述之「不動產租賃注意事項」，當然若您委由21世紀不動產加盟店來為您處理，相信出租可能產生之各項風險將降至最低。

承租方應注意事項

• 房屋尋找
  確定自己的條件後，可請同事、親友代為留意找尋，自行到目標地點探詢當地社區警衛、大樓管理員，報章房地產專刊亦可稍加留意，若時間有限，亦可委由當地21世紀不動產加盟店為您分憂解勞。
• 現場瞭解
  下決定前如能就屋況、居住品質、交通、市場、公園、學校等加以瞭解，則對未來進住後生活品質的保障，將有很大影響。
• 條件交涉
  要求房東重新粉刷油漆、更換門鎖或者是否可養寵物，若有子女就學，戶籍可否遷入等。